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Etapas do redesenvolvimento e como legitimar

Muitas vezes, os proprietários de metros quadrados urbanos, querendo modificar o seu espaço vital, recorrem ao redesenvolvimento. A este respeito, as instalações são significativamente expandidas, mas existe o risco de um edifício entrar em colapso e, para evitar isso, é necessária uma licença oficial. Vamos tentar entender esse problema.

O que é permitido e o que é proibido?

Ao realizar grandes reparos em um prédio de apartamentos, você precisa ser guiado pelo Código de Habitação, ele tem uma seção especial dedicada a este assunto. De acordo com o Código da Habitação, a demolição de estruturas de apoio, incluindo a destruição parcial, é estritamente proibida. É impossível afinar as paredes do mancal, pois isso pode afetar negativamente a estrutura de todo o prédio. A propósito, antes de começar a fazer reparos, você precisa estudar cuidadosamente a folha de dados de um apartamento. Como regra geral, as paredes dos mancais são indicadas com uma linha grossa ou um sombreamento especial.

O peso das estruturas de rolamentos não é permitido sem a permissão do órgão regulador.

Há uma proibição do uso de comunicações gerais em seus próprios interesses. Por exemplo, conectando um piso aquecido a água ao aquecimento central ou saída do sistema de aquecimento para a loggia. Tais ações podem levar a um aumento da carga do sistema central, neste contexto, alguns inquilinos podem perder a água na torneira.

A interferência com sistemas de ventilação é estritamente proibida.Isto também se aplica aos tubos através dos quais a água circula. A interrupção do sistema de fornecimento de gás não é permitida. Mas deve-se ter em mente que você pode desmontar parcialmente a parede da cozinha, mas apenas se estiver usando um fogão elétrico, não um fogão a gás. Também é permitido montar uma abertura adicional de tipo de janela e tipo de porta.

A legislação não permite o aumento da área de instalações não residenciais, como uma sala de armazenamento ou um corredor, em detrimento das instalações residenciais. O fato é que o Código Habitação claramente prescreve as imagens por pessoa - 8 metros quadrados. m, que não pode ser reduzido. By the way, e aquecimento com iluminação nesta legislação aplica-se diretamente às instalações residenciais. É inaceitável que os quartos fiquem sem luz ou aquecimento.

Não instale um sistema de esgoto acima dos alojamentos dos vizinhos abaixo. Portanto, banheiras, pias e chuveiros não devem mudar de local. Ao mesmo tempo permitiu a expansão do banheiro devido a salas de armazenamento e corredores.

É proibido a fusão de apartamentos localizados em andares diferentes por demolição ou demolição parcial de pisos. Os residentes dos primeiros andares não estão autorizados a equipar a adega sob a varanda e adicionar mais quartos. É inaceitável construir paredes divisórias de materiais sólidos nos quartos. É proibido desmontar gabinetes técnicos, nem é permitido colar gabinetes técnicos com papel de parede, pois isso bloqueará o acesso a canos e medidores.

Não há necessidade de coordenar a redecoração - instalação de paredes de piso, teto, colagem ou pintura, substituição de portas internas e externas. Desmantelamento de móveis embutidos é permitido, desde que não tenham sido criados novos quartos no apartamento depois disso.

Antenas de satélite, mosquiteiros e aparelhos de ar condicionado são permitidos, mas é preciso ter em mente que algumas restrições podem ser aplicadas no nível municipal.

Na maioria dos casos, não é necessária permissão para o envidraçamento da varanda, o desmonte da porta, a instalação de divisórias leves que não afetam o teto.

Ao realizar o seguinte trabalho, é necessário incluir as marcas correspondentes no passaporte técnico:

  • Encanamento de substituição.
  • Arranjo de banheiros e cozinhas.
  • Reinstalação de vários dispositivos, incluindo gás e tipo de encanamento.
  • Substituindo ou colocando a fonte de alimentação.

Quais ações requerem coordenação?

O redesenvolvimento é a instalação de uma cabine de duche em vez de um banho, uma vez que este trabalho envolve a transferência de tubos, pias, bem como a organização adicional de drenagem de água. Tal intervenção não autorizada no sistema geral da casa é feita somente após a permissão.

Se um sistema de gás é instalado na casa do painel, a substituição de placas por placas elétricas requer coordenação.

Nesse caso, você precisa avaliar antecipadamente todos os prós e contras de tal substituição, se ela será lucrativa, se será possível economizar.

Apartamentos em que existem varandas ou loggias podem, teoricamente, ser expandidos desmontando o bloco de varanda e parte da parede. Mas para isso você precisa chamar um especialista que deve avaliar a situação e decidir se tal intervenção e expansão levarão a consequências nas quais os vizinhos receberão menos calor. Se os medos forem confirmados, então uma recusa seguirá.

Replanejando um stalinka ou brezhnevka, é possível combinar um longo corredor com um dos quartos, unir a cozinha e quarto vivo ou a cozinha e o corredor - há muitas opções, mas isto requererá a permissão. Vamos falar sobre as opções de fusão nas seções a seguir.

Características especiais

Em termos simples, o redesenvolvimento é uma mudança no planejamento que requer permissão. A fim de descobrir qual autoridade particular aprova este procedimento, é necessário entrar em contato com a administração do distrito com uma solicitação apropriada.

Depois de esclarecer todas as perguntas que você precisa para preparar os documentos:

  • Cópia original ou autenticada da escritura.
  • Certificado de matrícula para o apartamento.
  • Layout do piso
  • Explicação
  • Formulário de inscrição preenchido indicando o trabalho planejado.
  • Plano de projeto

By the way, pode haver dificuldades com o redesenvolvimento de edifícios antigos, como algumas casas são de valor cultural ou histórico. Neste caso, você precisará de conhecimentos especiais.

Hoje, muitas empresas estão desenvolvendo um plano de projeto, mas é importante notar que elas gastam muito dinheiro com seus serviços. E alguns até oferecem um emprego em uma base turnkey, caso em que a própria empresa entrega o pacote de documentos para a autoridade supervisora ​​em nome do cliente.

Como se fazer?

Para salvar algumas pessoas, desenvolva independentemente um plano para o futuro projeto. Para uma amostra, você pode pegar um plano de projeto de amigos, parentes ou um plano encontrado na Internet. Como regra geral, em casas típicas, a localização dos quartos e as dimensões das instalações devem ser as mesmas. Mas a melhor opção é considerada o plano original do apartamento, pois já possui paredes, comunicações e dimensões exatas.

Se a caixa não é padrão ou não existe um plano original, então você deve fazer todas as medições, é importante determinar corretamente as paredes de suporte de carga, encontrar ventilação

A propósito, você pode restaurar documentos entrando em contato com o BTI.

Depois disso, as áreas desmontadas - paredes, divisórias são aplicadas com uma caneta vermelha e as inovações são marcadas em verde. É necessário indicar a área resultante das novas instalações. Tenha em mente que o aumento máximo na área não deve exceder 25%, caso contrário, uma recusa é emitida.

Deve ser entendido que a comissão não leva em conta a área do apartamento, pode ser de pelo menos 30 metros quadrados. m, pelo menos 64 metros quadrados. m, e cálculos de força, cálculo térmico e conformidade com os padrões do Código de Habitação.

Por que você precisa de um projeto?

Infelizmente, nem todas as pessoas têm uma mentalidade técnica, a este respeito, eles acreditam que o esboço do projeto futuro deve ser realizado por um profissional. Este é um direito seu, especialmente porque o departamento de projeto conhece muitas nuances que precisam ser levadas em consideração ao elaborar um esboço de plano. Sobre eles para um estranho saber e não necessariamente.

Entre outras coisas, a empresa do projeto na elaboração de um plano leva em conta a aparência arquitetônica da cidade. Como mencionado anteriormente, em alguns municípios é proibido transmitir antenas de satélite e aparelhos de ar condicionado em casas localizadas próximas a rotas de hóspedes. E como qualquer moradia moderna é impensável sem os benefícios da civilização, você terá que encontrar uma saída para essa situação.

Assim, por exemplo, em uma casa monolítica, mesmo na fase de construção, um sistema de televisão a cabo ou fios de operadores de Internet que fornecem acesso a IPTV podem ser instituídos. Devido a isso, é possível recusar o equipamento de satélite.

Especialistas do bureau de design, na fase de elaboração de um plano, podem avaliar objetivamente a situação e fazer suas próprias correçõesisso afetará positivamente a aprovação, e a inspeção de carcaça emitirá uma licença para o redevelopment. Também é importante que a própria empresa de design coordene o redesenvolvimento com a Rospotrebnadzor, a inspeção de incêndio, a SES e o departamento de arquitetura e planejamento.

Termos de consideração e razões para recusa

De acordo com os artigos do código de habitação, até 45 dias são atribuídos para consideração do pedido. Durante esse período, os funcionários da autoridade supervisora ​​estão estudando os documentos, incluindo o plano para o futuro desenvolvimento, e os comparam com os regulamentos atuais.

Tenha em mente que a lei prevê o pagamento da taxa estadual pela emissão de um novo passaporte técnico. Infelizmente, legalizar o redesenvolvimento não é barato, mas você pode ter certeza de que não haverá consequências negativas. Estes incluem o pagamento de multas por redesenvolvimento ilegal.

Após esse período, a inspeção da habitação emite uma permissão ou uma renúncia.

As razões para recusa podem ser as seguintes violações:

  • Interferência com a integridade das paredes externas.
  • Instalação de aquecimento de piso de água.
  • A transferência de sistemas de abastecimento de água, como resultado dos quais os banheiros ou cozinha estão localizados acima dos alojamentos dos vizinhos.

Qualquer recusa pode ser tentada para cancelar através do tribunal, mas especialistas, a fim de poupar dinheiro e tempo recomendo recorrer à preparação de um novo plano de projeto, que terá em conta todos os comentários.

Algumas pessoas, consciente ou inconscientemente, primeiro fazem grandes reparos e tentam legitima-lo.

Mas lembre-se, tentando economizar dessa maneira, você pode ter problemas.

Como legalizar?

Como observado anteriormente, a legalização do redesenvolvimento pode ser feita contatando a autoridade supervisora ​​com um documento ou através de um tribunal. Vale a pena notar que nas megacidades a inspecção habitacional, a fim de não sobrecarregar os tribunais distritais, muitas vezes vai para atender os moradores que fizeram redesenvolvimento não autorizado e emissão de permissões. Mas neste caso estamos falando de intervenções simples, em todos os outros casos, processos judiciais e multas surgirão.

Comissionamento de habitação, em que as paredes do rolamento foram desmanteladas, é estritamente proibida. Nenhum inspetor de casas correrá tal risco, está repleto do colapso dos andares e, possivelmente, de toda a entrada.

Quartos que passaram por redesenvolvimento devem ser legalizados, somente depois que você pode revender, doar ou herdar um apartamento. Portanto, para atrasar esta questão não vale a pena.

Você pode enviar documentos para o centro multifuncional - o MFC. Tenha em mente que, se várias pessoas estiverem registradas no apartamento, será necessária uma declaração de consentimento para o desenvolvimento de cada uma delas. Tendo em mãos todo o artigo acima, não se esqueça da conclusão técnica, que se refere à segurança do redesenvolvimento. Não esqueça de receber um recibo para o recebimento de documentos.

Em alguns casos, se não houver nenhum documento, a autoridade de supervisão - SES, a inspeção de incêndio ou a Rospotrebnadzor podem solicitá-lo independentemente por meio de correio departamental.

Consequências da mudança não autorizada

O estado permite legalizar o redesenvolvimento, enviando uma reivindicação ao tribunal. Para fazer isso, você deve ter em mãos a recusa em aprovar uma grande reforma. O pedido é apresentado ao tribunal distrital que trata de infrações administrativas. Isso deve ser feito dentro de 90 dias após o recebimento da recusa. Não se esqueça de pagar o imposto estadual.

Mas muitas vezes a autoridade supervisora ​​recorre ao tribunal, incriminando os seguintes delitos de cálculo - replanejamento ilegal e a probabilidade de danos à propriedade de toda a casa, incluindo sistemas de ventilação, gás ou pressão da água.

O tribunal terá que documentar que os reparos de capital não afetam os direitos e interesses dos vizinhos, não criam perigo para a sua vida e saúde, e que é realizado de acordo com a construção e os atos legislativos.

A decisão do tribunal será direcionada para atender aos requisitos legais da inspeção habitacional, ou o tribunal exigirá uma perícia técnica para provar o proprietário do apartamento.

Considere que o encargo financeiro do exame recai sobre a pessoa que apresentou a petição em tribunal.

No caso de uma decisão judicial em favor do réu, é necessário, com uma decisão judicial, ir à autoridade cadastral para fazer correções e legalizar o redesenvolvimento. Mas você deve aguardar o prazo para uma apelação. Geralmente é igual a um mês.

O especialista cadastral prepara um novo passaporte técnico, com o qual é necessário aplicar à autoridade de registro cadastral e ao Federal Register of State Register. De acordo com a legislação atual, fazer as edições apropriadas levará um determinado período, após o qual você poderá dispor livremente da propriedade.

Tipos e opções

Como regra geral, o redesenvolvimento envolve a unificação de uma sala com outra devido à demolição completa ou parcial das paredes. E essas mudanças requerem coordenação. Mas, por exemplo, as salas de passagem, que também são chamadas de “trailer” ou “bonde”, no “Khrushchev” são mais frequentemente separadas por divisórias.

A partição pode ser erguida de uma armação de metal revestida com folhas de drywall, mas neste caso, tal redesenvolvimento não requer permissão.






Frequentemente, os proprietários de metros quadrados urbanos desmontavam blocos de varandas e parte da parede abaixo deles. Graças a essa técnica, é possível conectar a loggia e a sala e, portanto, expandi-la. Na varanda aquecida você pode organizar um local de trabalho, colocar uma penteadeira ou uma mesa de trabalho.




Apartamentos, popularmente conhecidos como "coletes", têm quartos localizados em frente um do outro, respectivamente, e as janelas desses quartos enfrentam direções diferentes. Como alternativa ao redesenvolvimento, pode-se notar a instalação de uma porta ou janela ligando a cozinha e a sala, mas somente com a condição de que a sala não seja instalada em um fogão a gás, mas sim em uma elétrica.

Em um layout linear, todos os quartos estão localizados no mesmo lado. No verão, este apartamento é quase impossível ao ar.


Antes de projetar um futuro apartamento, analise cuidadosamente a experiência existente. Infelizmente, algumas pessoas exageram e, quebrando as portas, criam um "pátio". Tenha em mente que pelo menos o quarto deve ter uma porta, pois esta é uma sala para privacidade.



Ambos os proprietários de um apartamento de 3 quartos e proprietários de um apartamento de quatro quartos tendem a modernizar suas habitações criando um estúdio. Por um lado, é conveniente - combinando a cozinha com a sala de estar, o barulho extra associado à dispersão da comida desaparece. Isso é muito importante nos casos em que os convidados são frequentemente. Mas por outro lado, deve-se ter em mente que a demolição da parede é um processo problemático, pode levar várias semanas. Todo esse tempo haverá ruído, poeira e sujeira no apartamento.

Considere mais opções para redesenvolvimento de vários apartamentos.

Um quarto

Parece, bem, o que pode ser feito com um apartamento de um quarto, se pertence a uma família que tem filhos pequenos? A tarefa com tais condições é resolvida apenas pela reconstrução de um apartamento de um cômodo em um apartamento de dois cômodos.

Na maioria dos casos, basta instalar uma partição e zonear a sala. Para fazer isso, você pode precisar de papel de parede de uma cor diferente ou pintar um determinado tom. As divisórias podem ser de plástico, metal forjado, na forma de cortinas ou cortinas. Mas na maioria das vezes eles são feitos de vidro fosco. Neste caso, eles são equipados com um mecanismo especial que permite mover a porta com um leve movimento da mão.






Para crianças mais velhas, os designers recomendam zonear seu canto com a ajuda de um pódio. Mas tenha em mente que o pódio reduz significativamente a altura da sala, mas ao mesmo tempo pode ser equipado com gavetas, armários - espaço de armazenamento adicional.




A fim de salvar, você pode zona de um quarto usando diferentes revestimentos de pavimentos, é permitido colocar um laminado brilhante no quarto das crianças, e um piso na sala principal. Selantes modernos podem mascarar as juntas entre os vários revestimentos de tal forma que eles quase não são visíveis.


Nenhuma permissão é necessária para a construção de paredes de uma armação de metal forrada com folhas de drywall. Ao escolher esta opção, você pode não apenas dividir a sala, mas também colá-la com papel de parede ou pintá-la.

Um pequeno conselho: se você usa fibra de vidro, o papel de parede é mais rápido.




Alternativamente, você pode recomendar uma laje de tijolo ou de língua e ranhura. A laje de lingueta e ranhura é uma novidade no mercado da construção, mas, surpreendentemente, a construção é mais barata do que a do tijolo e, ao mesmo tempo, a sua instalação é mais rápida e fácil. Для нее не требуется металлический каркас, соединение выполняется при помощи клея.

Apesar de a espessura da laje ser de aproximadamente cinco centímetros, a principal desvantagem do GWP é que ele é feito de gesso e, portanto, não é recomendado que seja instalado em salas com alta umidade - em banheiros, em cozinhas.



Um quarto

Nos apartamentos de dois quartos você pode combinar a cozinha e a sala de estar. Graças a isso o espaço se expande visualmente. E se você mover a área de jantar para a sala de estar, então haverá espaço extra na cozinha. Isto é muito importante para as pessoas cujos apartamentos de cozinha são pequenos. O espaço vazio pode ser usado para se mover, assim, a transição da pia para a geladeira ou para a área de trabalho não terá uma barreira na forma de uma mesa de cozinha.




Além disso, você pode combinar uma sala e um corredor ou cozinha às custas da despensa com um corredor. Para isso você precisa derrubar parte da parede. É mais fácil demolir as paredes de gesso cartonado, especialmente se elas foram construídas nos anos soviéticos. Naquela época, a estrutura de metal praticamente não era usada, por isso são fáceis de desmontar. Mas se o reparo foi feito há alguns anos, então o drywall é fixado nos parafusos, eles são fáceis de torcer usando uma chave de fenda. Apenas desmantelará o perfil de metal.



Mais difícil é a situação com o desmantelamento de um tijolo ou parede de concreto armado, deve-se ter em mente que, se a espessura da parede é superior a 120 mm, então é rolamento.

Um soco, um pé de cabra, uma marreta, uma rebarbadora serão necessários a partir das ferramentas e, além disso, você pode usar um extrator de pregos e um cinzel. Um extrator de unhas será necessário para desmontar o pedestal de madeira.



Para evitar choque elétrico, a sala é desenergizada antecipadamente. Fiação elétrica pode ocorrer dentro das paredes, e para encontrá-lo, você precisa olhar para o layout do sistema de cabos. O cabo normalmente passa por interruptores e tomadas, tendo estudado uma parede e tendo encontrado um arame, é necessário tomá-lo e isolar as extremidades.

Ações semelhantes são feitas com o suprimento de água - o riser é bloqueado, os moedores cortam os canos e suas extremidades são fechadas com plugues.

Móveis, eletrodomésticos e elementos decorativos devem ser cobertos com um material denso, pode ser uma colcha desnecessária, polietileno ou vários trapos. Isso é feito para garantir que poeira e detritos não estraguem as coisas.

O passo final das instruções passo-a-passo na fase preparatória é o desmantelamento de rodapés, papel de parede, pintura e portas interiores. Deve haver uma caixa quando se trata da sala de armazenamento, cujas paredes serão eventualmente demolidas com um perfurador.


Tenha em mente que o pó de cimento é prejudicial à saúde humana, portanto, é necessário observar as precauções de segurança e usar equipamentos de proteção individual - óculos, respirador, luvas e roupas especiais.

Por motivos de segurança, desmonte a parede, começando pelo topo. Nesse caso, a probabilidade de colapso não ocorre. Os especialistas recomendam o desmantelamento em peças pequenas, graças às quais as peças podem ser facilmente transportadas. Ações semelhantes podem ser necessárias ao expandir a entrada.

A superfície deve ser molhada com água e, nesse caso, a poeira assentará e não se espalhará pelo apartamento. Em estruturas de concreto armado, a armadura é cortada por uma rebarbadora.

Se as divisórias na sala são feitas de tijolos, então você deve primeiro chegar à costura. Usando um cinzel e um martelo, o primeiro tijolo é derrubado, a seqüência de ações é repetida até que o trabalho seja concluído.

Três quartos

Além das opções de redesenvolvimento expressas anteriormente, para um apartamento de três quartos, os designers recomendam combinar loggias ou varandas de um dos quartos. Esta ação, por um lado, pode aumentar significativamente o espaço, e isso é especialmente importante para pequenos apartamentos, e por outro lado, você pode organizar uma área de trabalho ou de lazer na varanda.






Infelizmente, é impossível trazer radiadores para a varanda, é proibido por lei. Portanto, antes de começar a desmontar os blocos e as paredes da varanda, você precisará envernizar a galeria. É muito importante usar uma janela de três câmaras com vidros duplos e um perfil de cinco câmaras de plástico ao mesmo tempo, mas essa construção tornará a base mais pesada e poderá necessitar de ser reforçada.


Lã mineral, poliestireno expandido, espuma de poliestireno extrudido ou espuma de polietileno podem ser usados ​​como isolamento. A lã mineral é um material natural, é pedra, escória e fibra de vidro. Minwatu é fácil de instalar, é facilmente cortado com uma faca de papelaria regular. A lã mineral retém o calor perfeitamente e não deixa outros sons entrarem na sala, e isso é muito importante se a varanda tiver vista para a entrada da garagem.



Tenha em mente que com a lã de vidro você precisa trabalhar em equipamentos de proteção individual, caso contrário, pode causar coceira e irritação, não só da pele, mas também das membranas mucosas.

Poliestireno não afeta negativamente a saúde humana, mas é fácil de cortar e montar. Tem boas propriedades de absorção de ruído, retém o calor. Trabalhando com este material, você pode nivelar a superfície, de modo que pintar ou colar paredes não causará dificuldades.

Espumas de poliestireno extrudido e espuma de polietileno são novos produtos no mercado da construção. O último, a propósito, tem uma camada de folha adicional, devido a que o calor é armazenado dentro de casa por um longo tempo.


Depois que o isolamento tiver sido escolhido, será necessário desmontar o piso de madeira, remover a tinta residual, o concreto ou o cimento e limpar a superfície da sujeira e detritos. É muito importante usar não apenas um pano molhado, mas também um aspirador de pó. Após a limpeza, as rachaduras precisam ser reparadas. Se as rachaduras são pequenas, elas são expandidas para um centímetro, então o selante ou uma solução especial é despejada. E o espaço entre os tetos deve ser selado com espuma.

Após a secagem, o excesso é cortado com uma faca de papel e a superfície é tratada com um primer.

O próximo passo é a colocação da camada de impermeabilização.

Material de cobertura, impregnação especial ou borracha líquida podem atuar como impermeabilização. A escolha dependerá apenas da base - se for concreto, então a impregnação é usada e se for de borracha.


Isolou gradualmente o teto, as paredes e o chão. Fixe o isolamento com ripas de madeira e folhas de drywall. Neles a cobertura de acabamento será afixada posteriormente. Como um revestimento, placas de madeira ou folhas de madeira compensada podem ser usadas, em que o papel de parede é depois colado. A fixação também é permitida no perfil de metal.


Os especialistas recomendam o uso de aquecimento de piso infravermelho. É fácil de instalar e consome pouca energia. Como o loggia não possui tamanhos grandes, sua instalação não levará muito tempo. Mas antes que o bloco da varanda e parte da parede fossem desmontados, esse processo já foi descrito anteriormente, então não faz sentido parar por aí.


É importante saber que, em algumas séries de casas típicas, os limiares são parte da placa inferior, portanto, seu desmantelamento é estritamente proibido. A este respeito, os designers são aconselhados a fazer um pequeno pódio. Em casas monolíticas, o limite pode ser removido, não afeta as propriedades de isolamento térmico ou a integridade do edifício.

Infelizmente, nem todas as pessoas conseguem remover a unidade de sub-janelas, para tais casos, recomenda-se usar este espaço para montar um aquário ou um balcão de bar. E ao organizar um jardim de inverno, o parapeito da janela pode ser feito com plantas.






Quatro quartos

Mas acima de tudo você pode realizar suas fantasias em um apartamento multi-room. Esta é a combinação de um corredor com uma despensa para criar um grande corredor, e uma cozinha da sala para transformar o quarto em um estúdio, e desmontar o bloco de varanda, e conectar esta zona a um dos quartos e combinar o banheiro com um vaso sanitário.

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